Tải Mẫu Hợp Đồng Thuê Nhà Xưởng Mới Nhất & Lưu Ý Pháp Lý

Mẫu hợp đồng thuê nhà xưởng chuẩn pháp lý là nền tảng quan trọng nhất để đảm bảo quyền lợi cho cả chủ đầu tư và doanh nghiệp đi thuê trong các giao dịch bất động sản công nghiệp giá trị lớn. Một bản hợp đồng chặt chẽ không chỉ giúp phòng tránh các rủi ro tranh chấp về giá thuê, thời hạn, hay trách nhiệm bảo trì mà còn là cơ sở để giải quyết các vấn đề phức tạp như PCCC và pháp lý môi trường. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các điều khoản "cốt tử" cần có và cung cấp link tải mẫu hợp đồng cho thuê nhà xưởng miễn phí (file Word) ở cuối bài để bạn tham khảo và sử dụng ngay.

Nếu bạn đang muốn tìm hiểu về xây dựng nhà xưởng hãy tham khảo bài viết Xây dựng nhà xưởng công nghiệp trọn gói mới nhất 2026 để có cái nhìn tổng quan hơn về chủ đề này

Cơ sở pháp lý điều chỉnh hợp đồng thuê kho xưởng

• Bộ luật Dân sự 2015: Đây là luật nền tảng, quy định các nguyên tắc chung nhất về giao dịch dân sự, hợp đồng thuê tài sản (Điều 472 đến Điều 482), quyền và nghĩa vụ cơ bản của bên thuê và bên cho thuê. Các điều khoản trong hợp đồng không được trái với các nguyên tắc cơ bản của Bộ luật này.

• Luật Kinh doanh Bất động sản: Đây là luật chuyên ngành điều chỉnh trực tiếp các giao dịch cho thuê nhà xưởng khi một trong các bên (thường là bên cho thuê) hoạt động kinh doanh bất động sản. Hiện tại, các giao dịch đang chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.

• Luật Đất đai và Luật Xây dựng: Quy định về mục đích sử dụng đất (đất phải là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất khu công nghiệp...), điều kiện về xây dựng nhà xưởng (phải có giấy phép xây dựng, hoàn công đúng quy định) để đảm bảo nhà xưởng là tài sản hợp pháp, đủ điều kiện cho thuê.

• Các quy định chuyên ngành về PCCC và Môi trường: Đây là hai yếu tố pháp lý "sống còn" đối với hoạt động sản xuất hiện nay. Hợp đồng thuê cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của Luật Phòng cháy và chữa cháy, Luật Bảo vệ môi trường và các văn bản hướng dẫn thi hành. Việc phân định rõ trách nhiệm xin giấy phép PCCC, đánh giá tác động môi trường giữa bên thuê và bên cho thuê là cực kỳ quan trọng để tránh nhà xưởng bị đình chỉ hoạt động sau khi ký hợp đồng.

Các điều khoản "cốt tử" trong mẫu hợp đồng thuê nhà xưởng

Thông tin các bên (Chủ thể hợp đồng)

• Tư cách pháp nhân: Cần phân biệt rõ bên cho thuê là Cá nhân hay Doanh nghiệp. Nếu là cá nhân, cần thông tin CMND/CCCD, địa chỉ thường trú. Nếu là doanh nghiệp, cần Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, địa chỉ trụ sở, mã số thuế.
• Thẩm quyền ký kết: Đây là điểm mấu chốt. Người ký tên trên hợp đồng phải là: Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp (thường là Giám đốc/Tổng giám đốc ghi trên ĐKKD). Hoặc Người được ủy quyền hợp pháp (phải có Giấy ủy quyền còn hiệu lực, ghi rõ phạm vi được quyền ký hợp đồng thuê).
• Lưu ý cho bên thuê: Hãy yêu cầu đối tác cung cấp hồ sơ pháp lý để kiểm tra trước khi ký. Nếu người ký không có thẩm quyền, hợp đồng có nguy cơ bị tuyên vô hiệu ngay từ đầu.

Đối tượng hợp đồng và Mục đích thuê

• Mô tả chi tiết đối tượng thuê: Hợp đồng phải ghi rõ địa chỉ, tổng diện tích đất khuôn viên, diện tích xây dựng nhà xưởng thực tế bàn giao. Cần mô tả hiện trạng kết cấu (ví dụ: khung thép tiền chế, mái tôn, nền bê tông chịu lực...), tình trạng cũ/mới, và liệt kê đầy đủ các công trình phụ trợ đi kèm như văn phòng, nhà bảo vệ, trạm biến áp, hệ thống cấp thoát nước.
• Khuyến nghị: Bắt buộc phải lập Biên bản bàn giao hiện trạng có chụp ảnh chi tiết làm phụ lục không thể tách rời của hợp đồng.

• Mục đích sử dụng: Phải ghi cụ thể ngành nghề sản xuất, kinh doanh hoặc loại hàng hóa lưu kho. Ví dụ: "Sản xuất gia công hàng may mặc" thay vì chỉ ghi "Sản xuất". Điều này cực kỳ quan trọng để xác định trách nhiệm xin các giấy phép con (như giấy phép môi trường, PCCC cho ngành nghề đặc thù) thuộc về bên nào và đảm bảo việc sử dụng đúng công năng thiết kế của nhà xưởng.

Giá thuê, Phương thức thanh toán và Thuế

• Giá thuê và Lộ trình tăng giá: Cần ghi rõ đơn giá thuê (VNĐ/m2/tháng) và tổng giá trị thanh toán hàng tháng. Hợp đồng thuê nhà xưởng thường dài hạn (3-10 năm), do đó cần quy định rõ thời gian cố định giá (ví dụ: ổn định trong 2-3 năm đầu) và cơ chế điều chỉnh giá cho các năm tiếp theo. Mức tăng nên có trần cụ thể (ví dụ: tăng theo giá thị trường nhưng không quá 10% mỗi lần điều chỉnh) để bên thuê chủ động kế hoạch tài chính.
• Thuế VAT: Phải ghi rõ giá thuê đã bao gồm 10% thuế Giá trị gia tăng (VAT) hay chưa. Nếu chưa, bên thuê sẽ phải thanh toán thêm khoản này và bên cho thuê có trách nhiệm xuất hóa đơn đỏ hợp lệ.

• Chi phí khác: Phân định rõ trách nhiệm thanh toán các chi phí phát sinh trong quá trình sử dụng như: tiền điện (theo công tơ riêng), tiền nước, phí quản lý khu công nghiệp (nếu có), phí xử lý rác thải, phí bảo vệ an ninh...

Thời hạn thuê và Điều kiện gia hạn

• Thời hạn thuê: Ghi rõ ngày, tháng, năm bắt đầu và kết thúc hợp đồng. Có thể thỏa thuận thêm một khoảng "thời gian ân hạn" (thời gian miễn phí tiền thuê) để bên thuê tiến hành lắp đặt máy móc, sửa chữa nhà xưởng trước khi đi vào hoạt động chính thức.
• Cơ chế gia hạn: Để đảm bảo sự ổn định cho hoạt động sản xuất, bên thuê nên đàm phán điều khoản "ưu tiên gia hạn". Ví dụ: Trước khi hết hạn hợp đồng 3-6 tháng, nếu bên thuê có nhu cầu tiếp tục thuê, bên cho thuê phải ưu tiên đàm phán với bên thuê hiện tại trước khi chào thuê cho bên thứ ba, với các điều kiện về giá cả phù hợp với thị trường tại thời điểm đó.

Tiền đặt cọc

• Mục đích đặt cọc: Cần quy định rõ tiền cọc được dùng để đảm bảo cho các nghĩa vụ: thanh toán tiền thuê, tiền điện nước, nghĩa vụ bồi thường thiệt hại nếu bên thuê làm hư hỏng nhà xưởng, và nghĩa vụ phạt vi phạm hợp đồng.
• Xử lý tiền cọc: Quy định rõ điều kiện hoàn trả cọc (khi kết thúc hợp đồng, bên thuê đã hoàn thành mọi nghĩa vụ và bàn giao mặt bằng nguyên trạng). Đồng thời, quy định các trường hợp bên thuê bị mất cọc (ví dụ: đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật, vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán...). Tuyệt đối tránh ghi chung chung là "đặt cọc để đảm bảo hợp đồng" mà không có cơ chế xử lý cụ thể.

Quyền và Nghĩa vụ của các bên (Phần quan trọng nhất)

• Bên cho thuê (Chủ xưởng):
  • Nghĩa vụ bàn giao nhà xưởng đúng thời hạn và hiện trạng đã thỏa thuận.
  • Đảm bảo tính pháp lý của tài sản (là chủ sở hữu hợp pháp, không có tranh chấp).
  • Chịu trách nhiệm và chi phí cho việc sửa chữa lớn, khắc phục các hư hỏng liên quan đến kết cấu chính của nhà xưởng (móng, khung cột, mái, tường bao...) do hao mòn tự nhiên hoặc lỗi xây dựng.

• Bên đi thuê:
  • Thanh toán đầy đủ, đúng hạn tiền thuê và các chi phí dịch vụ.
  • Sử dụng nhà xưởng đúng mục đích đã cam kết.
  • Có trách nhiệm bảo quản tài sản thuê. Tự chịu chi phí sửa chữa nhỏ, bảo trì các hư hỏng phát sinh do quá trình sử dụng hàng ngày của mình (ví dụ: thay bóng đèn, vòi nước, bảo dưỡng hệ thống điện nội bộ...).
  • Chịu trách nhiệm chính trong việc đảm bảo an toàn PCCC, vệ sinh môi trường và an toàn lao động trong suốt quá trình hoạt động sản xuất.

Cải tạo và Sửa chữa nhà xưởng

• Điều kiện cải tạo: Bên thuê chỉ được phép cải tạo, thay đổi kết cấu khi có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê và phải tuân thủ các quy định về xây dựng, PCCC.
• Xử lý tài sản cải tạo khi kết thúc thuê: Đây là vấn đề rất dễ gây tranh cãi. Hợp đồng cần quy định rõ:
• Đối với các tài sản lắp rời (máy móc, thiết bị): Bên thuê được quyền tháo dỡ mang đi và phải hoàn trả lại mặt bằng nguyên trạng.
• Đối với các tài sản gắn liền vào kết cấu nhà xưởng (hệ thống điện âm tường, vách ngăn kiên cố...): Khi hết hợp đồng, các tài sản này thường thuộc về bên cho thuê mà không phải bồi hoàn giá trị, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác ngay từ đầu.

Chấm dứt hợp đồng và Phạt vi phạm

• Các trường hợp đơn phương chấm dứt: Liệt kê các lỗi vi phạm nghiêm trọng cho phép một bên được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Ví dụ: Bên thuê chậm trả tiền thuê quá 2 kỳ liên tiếp; Bên thuê sử dụng xưởng để sản xuất hàng cấm; Bên cho thuê không chịu sửa chữa mái nhà bị sập gây đình trệ sản xuất...
• Chế tài phạt vi phạm: Để đảm bảo tính răn đe và công bằng, nên áp dụng cơ chế phạt "mất cọc - đền cọc".
• Nếu bên thuê vi phạm dẫn đến bị chấm dứt hợp đồng: Sẽ bị mất toàn bộ số tiền đặt cọc.
• Nếu bên cho thuê vi phạm (ví dụ đòi lại xưởng không có lý do chính đáng): Phải hoàn trả lại tiền cọc cho bên thuê và chịu phạt một khoản tiền tương đương số tiền cọc (thường gọi là phạt gấp đôi cọc) để bồi thường thiệt hại cho bên thuê do phải di dời nhà xưởng đột ngột.

Hợp đồng thuê nhà xưởng có bắt buộc công chứng không?

Quy định pháp luật hiện hành

Phân tích Ưu - Nhược điểm của việc công chứng

• Nhanh gọn, linh hoạt: Hai bên có thể ký kết bất cứ lúc nào, bất cứ đâu mà không phụ thuộc vào giờ làm việc của Văn phòng công chứng.
• Tiết kiệm chi phí: Không mất phí công chứng (thường tính theo % giá trị tổng hợp đồng, với hợp đồng thuê xưởng lớn thì con số này không nhỏ) và các chi phí đi lại, thù lao công chứng viên.

• Rủi ro pháp lý cao hơn: Nếu một bên cố tình lật lọng (ví dụ: chối bỏ chữ ký, phủ nhận nội dung đã thỏa thuận), việc chứng minh trước Tòa án sẽ phức tạp và mất thời gian hơn.
• Nguy cơ hợp đồng vô hiệu cao hơn: Do không có bên thứ ba có chuyên môn kiểm tra, hợp đồng dễ mắc các lỗi như: người ký không đúng thẩm quyền, nội dung vi phạm điều cấm của luật, hoặc đối tượng cho thuê (nhà xưởng) chưa đủ điều kiện pháp lý để cho thuê.

• Giá trị chứng cứ pháp lý cao nhất: Theo Luật Công chứng, các tình tiết, sự kiện trong hợp đồng đã được công chứng có giá trị chứng cứ, không phải chứng minh lại khi có tranh chấp ra Tòa (trừ khi bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu). Đây là "bảo hiểm" tốt nhất khi có kiện tụng.
• Đảm bảo tính an toàn pháp lý: Công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch. Họ sẽ xác minh năng lực hành vi của các bên, thẩm quyền của người ký, và quan trọng nhất là kiểm tra giấy tờ pháp lý của nhà xưởng (Sổ đỏ, giấy phép xây dựng...) để đảm bảo chủ xưởng có quyền cho thuê hợp pháp. Điều này giúp loại trừ ngay từ đầu rủi ro thuê phải xưởng đang tranh chấp, bị kê biên hoặc chủ "dỏm".

• Tốn kém chi phí và thời gian: Các bên phải sắp xếp thời gian cùng đến Văn phòng công chứng và chịu các khoản phí theo quy định.

Lời khuyên từ chuyên gia

• Mặc dù luật không bắt buộc, nhưng với đặc thù của hợp đồng thuê nhà xưởng là giá trị giao dịch rất lớn (tiền thuê hàng tháng cao, tổng giá trị hợp đồng nhiều năm lên đến hàng tỷ, thậm chí hàng chục tỷ đồng) và thời gian thực hiện dài (thường từ 3 - 10 năm), rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện là không hề nhỏ.

Tải về Mẫu hợp đồng cho thuê nhà xưởng chuẩn

Hiểu được những khó khăn và rủi ro pháp lý mà các bên thường gặp phải trong giao dịch thuê bất động sản công nghiệp, chúng tôi đã biên soạn một bộ Mẫu Hợp đồng thuê nhà xưởng chuẩn (File Word), cập nhật các quy định pháp luật mới nhất năm 2024 - 2026 (bao gồm cả những điểm mới của Luật Kinh doanh Bất động sản 2026).

• Mẫu hợp đồng này đã được xây dựng dựa trên sự cân bằng lợi ích, với các điều khoản chặt chẽ nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi cho cả Bên thuê và Bên cho thuê. Bạn có thể tải về hoàn toàn miễn phí để sử dụng ngay.

[>>> BẤM VÀO ĐÂY ĐỂ TẢI VỀ MẪU HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ XƯỞNG (FILE WORD) <<<]

Ghi chú quan trọng:

• Mẫu hợp đồng trên chỉ mang tính chất tham khảo và là khung sườn pháp lý cơ bản.
• Mỗi giao dịch thuê nhà xưởng đều có những đặc thù riêng về quy mô, giá trị, ngành nghề hoạt động và các thỏa thuận thương mại khác nhau.
• Do đó, chúng tôi khuyến nghị các bên nên tham vấn ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý chuyên về bất động sản để rà soát và điều chỉnh các điều khoản cho phù hợp nhất với tình hình thực tế của mình trước khi chính thức ký kết.