Xây nhà xưởng trên đất ruộng thì có hợp pháp không ?

Kính chào luật sư, tôi có một vấn đề về đất đai rất mong nhận được sự quan tâm từ luật sư. Tôi mới mua một mảnh đất, là đất ruộng, bên bán cấy lúa và rau. Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng tại Văn phòng công chứng rồi, nhưng tôi chưa sang tên.

Nay tôi muốn hỏi, tôi có thể xây nhà xưởng sửa chữa ô tô trên mảnh đất này không? Nếu được thì phải làm như thế nào? Tôi xin cảm ơn!

Tên khách hàng: Nguyễn Khánh

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

xây dựng nhà xưởng trên đất ruộng

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng Luật Minh Khuê, thắc mắc của bạn chúng tôi xin tư vấn và giải đáp như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật Đất đai 2013.

Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013

Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

Nội dung tư vấn:

Trước hết, về việc bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với một thửa đất ruộng, hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng là hoàn toàn hợp pháp, đồng thời đã đáp ứng được quy định về hình thức của hợp đồng theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Để có thể xây dựng nhà xưởng sữa chữa ô tô trên thửa đất này, bạn phải thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất và phải được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bằng Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, trước hết bạn cần thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp".

Trường hợp của bạn, mục đích sử dụng đất ban đầu là sử dụng vào mục đích nông nghiệp, cụ thể là đất trồng lúa. Nay, bạn muốn xây nhà xưởng sửa chữa ô tô trên đó thì xác định là chuyển sang mục đich phi nông nghiệp, cụ thể là đất sản xuất, kinh doanh theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai về phân loại đất. Do vậy, bạn phải thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định".

Thời gian quy định giải quyết thủ tục hành chính xin chuyển mục đích sử dụng đất là 15 ngày.

Về nghĩa vụ tài chính, khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, bạn phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp của bạn, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Bởi khoản 2 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về đối tượng thu tiền sử dụng đất không xác định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh.

"Điều 2. Đối tượng thu tiền sử dụng đất

2. Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:

a) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;

b) Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;

c) Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;

d) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất".

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, rất mong có thể giải đáp thắc mắc của bạn.

Trân trọng./.

Tin tức khác